Calcolatore e benchmark prezzi affitti brevi: confronta il tuo prezzo con gli annunci della tua zona

A cura di Allegra Angelo

Quanto puoi chiedere a notte per il tuo appartamento? Il calcolatore qui sopra mette a confronto il tuo immobile con gli annunci Airbnb di interi appartamenti e case della stessa zona, della stessa tipologia e con gli stessi posti letto e servizi. Ti mostra la fascia di prezzo richiesta dagli altri host, come cambia nelle stagioni e quanto potresti incassare al mese. È gratuito, anonimo e non salva alcun dato: tutto il calcolo avviene nel tuo browser.

Come funziona il calcolatore e da dove arrivano i dati

I numeri non sono medie inventate né tariffe di listino. Derivano dagli annunci pubblici di Inside Airbnb, un progetto indipendente che raccoglie ogni mese i dati visibili sul sito, rilasciati con licenza Creative Commons Attribuzione 4.0. DOMUNEXA ha elaborato gli snapshot mensili da ottobre 2024 a settembre 2026 per dieci aree: Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli, Bologna, Bergamo e provincia, Puglia, Sicilia e Trentino. In tutto sono oltre 150.000 annunci di interi appartamenti e case, con circa 280 località selezionabili.

Per ogni area il modello mette in relazione il prezzo richiesto con la zona, la tipologia, il numero di ospiti e cinque servizi: aria condizionata, Wi-Fi, parcheggio o box incluso, self check-in e spazio esterno. Il risultato è il prezzo tipico di un annuncio con le tue caratteristiche e una fascia che contiene la metà centrale degli annunci simili.

Tre cose vanno dette con chiarezza:

• Sono prezzi richiesti, non incassati. Gli sconti, le prenotazioni dirette e le tariffe dinamiche non si vedono nei dati pubblici.
• L'occupazione è una stima. Viene dedotta dalle recensioni con un modello prudente: non è osservata.
• Booking.com non è incluso. I dati riguardano solo annunci Airbnb. Per confrontare i due portali a parità di netto puoi usare il calcolatore prezzi Airbnb e Booking per ottenere lo stesso netto.

Come stabilire il prezzo a notte giusto per il tuo immobile su Airbnb

Parti dal prezzo di mercato della tua zona e della tua tipologia

Il prezzo di un annuncio non si decide guardando solo il vicino di casa: un monolocale e una villa non competono sullo stesso mercato. Il calcolatore parte dalla località e dalla tipologia scelta (monolocale, bilocale, trilocale o appartamento grande, villa o casa indipendente) e restituisce un valore centrale e una fascia. Per fare un esempio, per un bilocale per 4 ospiti nel centro di Roma con aria condizionata gli annunci simili chiedono tipicamente tra 180 € e 270 € a notte, con un valore centrale di 220 €.

Per avere un'idea della scala, la mediana dei prezzi richiesti per interi appartamenti e case, di qualsiasi tipologia e medi sull'anno, è di circa 173 € a Roma, 148 € a Milano, 170 € a Firenze, 207 € a Venezia, 115 € a Napoli e 146 € a Bologna (livello di settembre 2026).

Correggi per posti letto, zona e servizi

I posti letto contano più di quanto si pensi: raddoppiare gli ospiti che l'immobile può ospitare è associato a un prezzo più alto di circa il 38% a Roma, il 32% a Firenze e il 20% a Milano. Anche la zona pesa molto: nelle città analizzate il semicentro costa meno del centro e la periferia ancora meno. A Roma, a parità di tutto il resto, il semicentro è circa il 28% più basso del centro e la periferia circa il 44%. A Milano le differenze sono del 20% e del 32%, a Firenze del 16% e del 35%.

Metti il tuo prezzo nel punto giusto della fascia

Se inserisci il tuo prezzo attuale, lo strumento lo colloca tra gli annunci simili: sotto la fascia tipica, in linea oppure sopra. Non ti dice che «stai perdendo soldi» o che «sei troppo caro»: ti dice quanti annunci comparabili costano meno o più di te. Un prezzo basso può riempire il calendario più in fretta ma lascia incasso sul tavolo; un prezzo alto funziona se l'annuncio ha qualità, recensioni e posizione migliori della media, altrimenti il calendario resta vuoto. La scelta resta tua: il benchmark serve a prenderla con un riferimento reale.

Differenza tra prezzo fisso e prezzi dinamici per gli affitti brevi

Perché un solo prezzo per tutto l'anno costa incassi

Con un prezzo fisso l'immobile è troppo caro nei mesi tranquilli e troppo economico in quelli di punta. I prezzi dinamici, o semplicemente stagionali, cambiano in base alla domanda: periodo dell'anno, giorni della settimana, eventi in città, tempo che manca all'arrivo. Il calcolatore non simula un software di revenue management, ma ti dà il primo livello di questa logica: tre fasce di prezzo, una per la bassa stagione, una per la media e una per l'alta.

Quanto cambiano i prezzi tra bassa e alta stagione

La stagionalità del calcolatore è ricavata confrontando i prezzi degli stessi annunci in mesi diversi, non applicando percentuali fisse. A Roma i prezzi richiesti sono circa il 20% sopra la media annua in ottobre e circa il 17% sotto in febbraio. A Firenze si va da +19% in ottobre a −18% in febbraio. A Venezia ottobre sta circa il 14% sopra la media e dicembre circa il 14% sotto. In Puglia l'estate domina: a Ostuni luglio è circa il 23% sopra la media annua e a Bari circa il 17%, mentre i mesi più economici sono marzo a Ostuni e febbraio a Bari.

Come usare le tre fasce

Il calcolatore assegna i quattro mesi più bassi alla bassa stagione, i quattro più alti all'alta e gli altri alla media stagione, località per località. Puoi usare le fasce così:

• Bassa stagione: il prezzo da cui partire per riempire i mesi vuoti, senza scendere sotto il costo minimo che ti serve per coprire pulizie e utenze.
• Media stagione: il prezzo di riferimento per gran parte dell'anno.
• Alta stagione: il prezzo da difendere con minimo notti più alto e meno sconti.

Ricorda che nelle località balneari e di montagna alcuni host alzano i prezzi fuori stagione per scoraggiare le prenotazioni: i mesi di bassa stagione di queste località sono meno affidabili.

Quali servizi fanno aumentare il prezzo a notte del tuo appartamento?

Nei dati, gli annunci con alcuni servizi hanno prezzi più alti, a parità di zona, tipologia e posti letto. L'aria condizionata è il servizio più coerente: +10% a Roma, +10% a Milano, +16% a Firenze, +15% a Venezia, +12% a Napoli, +7% a Bologna. Lo spazio esterno, cioè balcone, terrazzo o giardino, pesa soprattutto dove il clima o il paesaggio lo valorizzano: +10% a Firenze e Venezia, +7% a Napoli, +5% a Bologna, poco a Roma e Milano. Il parcheggio incluso è associato a +6% a Milano e Firenze e a +4% a Roma, mentre a Venezia il segno è opposto (−15%), probabilmente perché il parcheggio incluso riguarda soprattutto annunci di terraferma, meno cari.

Due avvertenze:

• Correlazione non vuol dire causa. Gli annunci con aria condizionata sono spesso anche più curati. Aggiungere il servizio non garantisce un aumento del prezzo, ma indica che il mercato lo premia.
• Il self check-in risulta associato a prezzi più bassi (da −2% a −11% nelle città), perché è molto diffuso tra gestori professionali con appartamenti più piccoli: non è un'indicazione a evitarlo, ma a non aspettarsi di poter alzare il prezzo solo per questo.

Il Wi-Fi ha un effetto molto basso nelle grandi città, dove è presente quasi ovunque, e più alto in Puglia (+22%) e in Sicilia (+15%), dove la sua presenza distingue gli annunci più curati. Nei dati conta la presenza del Wi-Fi, non la velocità.

Occupazione e incasso: come leggere i numeri senza illudersi

Il calcolatore ti mostra un'occupazione tipica e l'incasso lordo che ne deriva. Nelle grandi città l'occupazione stimata è nell'ordine del 26-32% annuo. Sembra bassa rispetto alle percentuali che circolano online, ma ha una spiegazione: il modello usa un tasso di recensione prudente, considera solo annunci con almeno una recensione nell'ultimo anno e non arriva oltre il 70%. Se i tuoi ospiti recensiscono meno della metà delle volte, la tua occupazione reale è più alta: per questo puoi inserire il tuo dato.

Il calcolo dell'incasso è semplice: prezzo medio a notte per notti occupate. A 100 € a notte, ogni 10 punti di occupazione valgono circa 300 € al mese lordi. Nella pagina trovi anche una tabella con 30, 50, 70 e 85% di occupazione, così vedi quanto cambia al variare del calendario.

L'incasso è lordo: non tolgono le commissioni della piattaforma, le pulizie, le utenze, l'imposta di soggiorno, le imposte sul reddito né eventuali compensi di un gestore.

Posizionamento competitivo: sotto, in linea o sopra il mercato?

L'indicatore colorato confronta il tuo prezzo con la distribuzione degli annunci simili:

• Sotto la fascia tipica (meno del 25% degli annunci simili costa meno di te): puoi chiedere di più oppure stai scegliendo di riempire il calendario con un prezzo aggressivo.
• In linea (tra il 25° e il 75° percentile): sei dentro la metà centrale del mercato; la differenza la fanno qualità, recensioni e date.
• Sopra la fascia tipica (più del 75% degli annunci simili costa meno di te): serve un annuncio migliore della media per mantenere l'occupazione.

La fascia è stata verificata su annunci non usati per costruire il modello: contiene circa la metà degli annunci reali, come deve fare una fascia 25-75%.

Domande frequenti

Quanto costa l’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi?

Secondo la pagina dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, l'aliquota ordinaria della cedolare secca è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. La stessa pagina indica che dal 2026 il regime riguarda non più di due appartamenti per periodo d'imposta: oltre questo limite l'attività si presume imprenditoriale. Se la locazione passa da un intermediario o da un portale che incassa il canone, è prevista una ritenuta. Alcune fonti non ufficiali riportano numeri diversi, e le regole cambiano spesso e dipendono dalla tua situazione: verifica sempre la pagina dell'Agenzia delle Entrate o chiedi a un commercialista.

Come influisce il Codice Identificativo Nazionale (CIN) sulla pubblicazione dell’annuncio?

Il CIN è assegnato dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive, ai sensi dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023. Va esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio, e i portali devono riportarlo. Per l'unità priva di CIN il comma 9 dello stesso articolo prevede sanzioni da 800 a 8.000 euro; la mancata esposizione o indicazione comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro e la rimozione dell'annuncio irregolare. Sono previsti anche requisiti di sicurezza, come rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori. Controlla sempre le istruzioni aggiornate del Ministero e del tuo Comune.

Conviene gestire l’immobile da soli o affidarsi a un property manager?

Dipende da tempo, distanza e margini. Da soli mantieni tutto l'incasso ma ti occupi di prezzi, calendario, check-in, pulizie e problemi degli ospiti. Un property manager toglie lavoro e può migliorare calendario e recensioni, ma trattiene una quota dell'incasso che varia da contratto a contratto. Un modo semplice per decidere è usare il calcolatore: parti dall'incasso lordo tipico del tuo immobile, sottrai la quota che ti chiederebbe il gestore e confronta il risultato con quanto vale il tuo tempo e con ciò che ottieni oggi.

Limiti e trasparenza dei dati

Il calcolatore non sostituisce una valutazione professionale né un parere fiscale o legale. Copre solo le località elencate; per le altre non propone una stima, invece di inventarla. Gli annunci sono uno snapshot e possono essere stati rimossi o modificati. Le coordinate sono approssimate dalla piattaforma entro circa 150 metri. A marzo 2026 il campo del prezzo ha cambiato metodo di rilevazione: la discontinuità è corretta statisticamente, ma la stima resta un'approssimazione. Per le norme fiscali e amministrative fai sempre riferimento alle fonti ufficiali.

Fonte dei dati: Inside Airbnb, licenza Creative Commons Attribuzione 4.0. Elaborazione DOMUNEXA.

Per approfondire

• Come avviare un affitto breve su Airbnb: guida pratica e bonus nuovo host: CIN, sicurezza, Alloggiati Web, cedolare secca e creazione dell’annuncio.
• Calcolatore prezzi Airbnb e Booking: stesso netto: converte il prezzo di mercato nel prezzo da pubblicare su ciascun portale per incassare lo stesso netto.

Nota: il risultato è una stima orientativa basata sui dati inseriti e non sostituisce una verifica tecnica o una valutazione professionale quando il caso lo richiede.